上期分享時談到，在樓宇租賃糾紛越來越多的情況下，如何加強對業主與租客的保障及減少出現這些糾紛方法。今期筆者會跟大家分享更多處理租賃糾紛的方法。

目前四類常見租賃糾紛的處理方法包括：

1.租客拖欠租金

業主遇到租了客拖欠租金，無論怎麼催促都沒有回音。有些極端的情況，一位業主，遭租客拖欠租金達兩個月。當業主取得法院的「收樓令」後進入房屋，卻發現租客早已悄悄搬離，留下的卻是一片廢墟。如果業主想要追討欠租或收回物業，會考慮以下途徑：

•按爭議金額，向小額錢債審裁署、區域法院或高等法院提出申請，以追討租金。

•向土地審裁處、區域法院或高等法院申請中止租約，並收回物業。

•申請財物扣押令，利用租客的財物清償所欠租金。

2.未獲授權分租給其他租客

另一種常見的租務糾紛是租客未經許可將單位轉租或分租單位。一般租約會規定租客不得分租物業給第三方。如租客私自轉租並收取租金，侵害了其作為物業擁有者的權益。由於租戶違反已簽訂的租約條款，業主有權對房客採取法律行動以追討賠償或收回物業。

3.未有履行維修保養責任

此外，關於維修單位的責任爭議，經常發生在住宅租務中。雖然租約通常已明確規定維修保養的責任歸屬，實際情況下仍會出現許多爭議。一般而言，業主應負責所有外部及結構性維修，因為這些維修可能涉及大廈公契的遵守或整體修繕責任。而內部及非結構性維修則應由房客負責，例如單位內部冷氣和電燈損壞的情況。根據雙方簽訂的租約條款，明確界定了哪一方須負責維修單位的責任。如果雙方未簽署相關條款，則雙方會將案件提交法庭裁定，以判斷責任應由誰承擔。

下期筆者會跟大家繼續分享第四種常用的方法，以及以調解處理的優點及程序。

撰文：羅偉雄博士（Dr. Francis Law）

資深國際商業顧問及糾紛解決專家，擁有近三十年公共行政、人事、衝突及國際貿易管理的經驗，為香港和解中心會長、內地－香港聯合調解中心聯合主席、粵港澳商事調解聯盟副主席、香港調解資歷評審協會有限公司理事、澳門科技大學和澳門城市大學客席高級講師、前海法院專家陪審員、首席調解培訓師、首席評審、資深國際調解專家及仲裁員。