「一蚊和解」方案屢被拒，法團敗訴，小業主需要負上賠償的責任，合共近二百七十萬元。又有業主立案法團懷疑遭物管經理「穿櫃桶底」，多年來被挪用超過五千萬元公款，屋苑業主須額外支付二千萬元「填氹」，猶如一個不見盡頭的「無底洞」。

香港有關物業管理的糾紛其實十分普遍，小業主、業主立案法團或類似職能機構、物業管理公司和外判承包商經常出現糾紛。這些糾紛輕則影響睦鄰關係，重則涉及千萬元經濟利益，是與市民息息相關的問題。假若處理不當，可能為居民帶來很大的困擾，甚至是噩夢的開始。要處理好物業管理糾紛，首先要清楚各持份者的角色、功能和糾紛的成因，才能按他們的關注和需要去尋求解決糾紛的方法。四類持份者中，市民比較不太熟悉的應該是業主立案法團或類似職能機構和物業管理公司，所以讓我們先去了解這兩個持份者。

業主立案法團是根據《建築物管理條例》成立的，代表所有業主負責大厦公用部分的物業管理及行政工作，包括財務管理、監察物業管理公司的服務、大厦維修及保養、保險等。業主立案法團可以經由不同途徑成立，分別根據《建築物管理條例》第3A條，由擁有不少於20%業權份數的業主，向民政事務局局長申請召開業主會議，並進行投票委任管理委員會；或根據《建築物管理條例》第3條，由擁有不少於5%業權份數的業主擔任「召集人」，召開業主會議來投票並委任管理委員會；又或根據《建築物管理條例》第4條，由擁有不少於10%業權份數的業主，向土地審裁處申請召開業主會議，投票選出管理委員會。當決議獲過半數票通過後，管理委員會須向土地註冊處處長遞交申請，正式註冊為業主立案法團，以享法團在法律上的權利。業主在業主立案的業主大會投票選出管理委員會，管理委員會在日常會議中，代所有業主決定大廈大部分的管理事務。委員會最少每三個月舉行一次會議，以多數票決議決定。

筆者下期會繼續跟大家分享有效處理物業管理糾紛的方法。

撰文：羅偉雄博士（Dr. Francis Law）

資深國際商業顧問及糾紛解決專家，擁有近三十年公共行政、人事、衝突及國際貿易管理的經驗，為香港和解中心會長、內地－香港聯合調解中心聯合主席、粵港澳商事調解聯盟副主席、香港調解資歷評審協會有限公司理事、澳門科技大學和澳門城市大學客席高級講師、前海法院專家陪審員、首席調解培訓師、首席評審、資深國際調解專家及仲裁員。