上期和大家討論要處理好物業管理糾紛，首先要清楚各持份者的角色、功能和糾紛的成因。其中，業主立案法團是根據《建築物管理條例》（下稱《條例》）成立的，代表所有業主負責大厦公用部分的物業管理及行政工作等。

由於業主立案法團肩負一定的決定權，《條例》訂明法團的有關規定、權力和責任，便利法團的日常運作，亦避免權力不會被濫用，例如法團須嚴格遵守召開會議的法定程序，否則通過的決議不具法律效用。法團亦須按照《條例》條文中的規定製作帳目及公開管理委員會通過的決議，提升法團的透明度。 同時，《條例》附表6更列明業主立案法團管委會應在不少於百分之五業主的要求下，准許該等業主或該等業主委任的任何人，在任何合理時間查閱法團依法備存的帳簿、帳項紀錄，和其中提及的單據、發票、憑單、收據及其他相關文件。

物業管理糾紛很多時涉及業主立案法團，可能是源於業主及業主立案法團對他們的角色和功能不清楚或有所誤會。由於糾紛涉及各持份者的日常生活和重大利益，這類糾紛往往會愈來愈激烈，一發不可收拾，導致各持份者蒙受很大的損失。

大家對物業管理公司應該都不陌生，但亦可能沒有很明確的認識。物管專業的業務，包括住宅、工業大廈、商業大廈和停車場等物業，只要這些地方有任何的問題，物管專業都要負責處理。嚴格來說，物業管理服務可分為管理、人力資源管理、清潔、維修、財務管理、設施管理和法律服務七類；而更深入的工作項目，則包括客戶服務、會所管理、特定設施管理、維修保養、園藝綠化，以及計畫財政年度預算等。

管理物業設施所需要的人力物力極大，既專業又非常廣泛，過程中要處理很多繁瑣細節。小業主基本上是沒有時間親自處理。因此，業主立案法團經常透過合約委任物業管理公司作為經理人執行日常樓宇管理職務。下期筆者會跟大家繼續分享有效處理物業管理糾紛的方法。

撰文：羅偉雄博士（Dr. Francis Law）

資深國際商業顧問及糾紛解決專家，擁有近三十年公共行政、人事、衝突及國際貿易管理的經驗，為香港和解中心會長、內地－香港聯合調解中心聯合主席、粵港澳商事調解聯盟副主席、香港調解資歷評審協會有限公司理事、澳門科技大學和澳門城市大學客席高級講師、前海法院專家陪審員、首席調解培訓師、首席評審、資深國際調解專家及仲裁員。