上期和大家討論過管理物業設施所需要的人力物力極大，既專業又廣泛，因此業主立案法團經常透過合約委任物業管理公司作為經理人執行日常樓宇管理職務。為了提高香港的物業管理服務專業的能力及專業性，及維持和提升物業管理業專業的地位，香港成立了香港物業管理業監管局（監管局），它是一個根據《物業管理服務條例》成立的法定機構。

監管局肩負規管在香港提供物業管理服務的公司及從業員和推動業界專業化的責任。它的目標是透過制訂與執行一套符合香港情況的發牌規管制度及其他相應配套措施，藉以鼓勵和協助物業管理行業及其從業員朝着優質化與專業化發展，為物業業主、住客及用戶提供專業物業管理服務。

2020年8月，物業管理業發牌制度正式實施，物業管理公司及物業管理人均設有最低資歷要求。在該規管制度下，監管局獲賦權執行相關法例及發出操守守則，並向犯違紀行為的物業管理公司及物業管理人作出紀律處分，以規管及管制物業管理服務的提供。牌照分為兩類：

第一類是物業管理公司牌照。物業管理公司可提供不同物業管理服務予不同物業，如物業管理公司提供多於一個類別的物業管理服務便須持有物業管理公司牌照。有關持牌準則、施加於牌照的條件及相關細則亦以附屬法例方式規定。

第二類是物業管理人牌照。《物管條例》為物業管理人訂立了兩個級別的牌照，分別是物業管理人（第一級）牌照及物業管理人（第二級）牌照。簡單而言，物業管理人若獲須持牌物業管理公司委任，就提供於某一物業的所有物業管理服務作出管理或監督角色，該物業管理人將被視為具有擔任「整體」管理或監督角色的人員，須持有物業管理人牌照。其餘的人員（即並非擔任整體管理或監督角色的人員，而當中可包括「前綫人員」，如管理處的保安員、大厦的清潔服務員等）則毋須持有物業管理人牌照。

監管局的設立和物業管理業發牌制度正式實施，大大加強了香港物業管理監管和整體服務水平，讓小業主可以安居樂業，更令物業更保值和安全。下期筆者會繼續跟大家分享有效處理物業管理糾紛的方法。

撰文：羅偉雄博士（Dr. Francis Law）

資深國際商業顧問及糾紛解決專家，擁有近三十年公共行政、人事、衝突及國際貿易管理的經驗，為香港和解中心會長、內地－香港聯合調解中心聯合主席、粵港澳商事調解聯盟副主席、香港調解資歷評審協會有限公司理事、澳門科技大學和澳門城市大學客席高級講師、前海法院專家陪審員、首席調解培訓師、首席評審、資深國際調解專家及仲裁員。