上期和大家討論了物業管理業發牌制度正式實施後，大大加強了香港物業管理監管和整體服務水平。而相信大家都已更了解各持份者的角色，正因為他們的互動，或多或少都會引發一些糾紛。例如，居民之間的糾紛可能涉及滋擾行為包括噪音、寵物、煙霧、塵埃、氣味、滲水、冷氣機滴水和侵犯私隱；業主與租戶之間經常發生租務糾紛；還有業主立案法團與業主、新舊業主立案法團之間的糾紛，這往往關連到業主立案法團的職權和責任、公權的運用，以及業主的違規或違反大厦公契行為等。以上的糾紛，都可能牽涉到物業管理公司的參與，再加上各持份者對物業管理服務的要求不一，因而產生跟物業管理服務公司的糾紛。

當然，大家都會先嘗試透過協商解決問題或糾紛，但由於糾紛多是與各持份者息息相關，對各方都造成很大困擾，所以大都不能夠透過協商獲得有效的解決。在無可奈何之下，唯有告上法庭，希望以訴訟方式解決。也許大家都會很清楚，訴訟是十分昂貴和漫長的過程，而且訴訟結果不能由當事人自己確定，絕大部分的情況都不能滿足當事人的需要。

事實上，物業管理糾紛中，當事人的需要和考慮往往比其他的商業糾紛複雜得多。例如，住客需要健康及舒適的居住環境、家人及相關人士的安全、融洽的社區氣氛、稱心滿意的物業管理服務；業主需要保障物業價值、良好的物業名聲；法團需要考慮業主的意見，保障所有業主的利益；而物業管理則需要符合大厦公契規定、香港法律和監管局的指引、考慮物業管理公司的利益等。

環顧各種處理物業管理糾紛的方法，只有以調解方法處理物業管理糾紛最為有效，既可以快捷、有效的方法解決糾紛，又能夠照顧各當事人的考慮，滿足他們的需要。何出此言？讓筆者在下期跟大家討論如何有機會取得免費物業管理糾紛調解服務和參與調解的程序吧。

撰文：羅偉雄博士（Dr. Francis Law）

資深國際商業顧問及糾紛解決專家，擁有近三十年公共行政、人事、衝突及國際貿易管理的經驗，為香港和解中心會長、內地－香港聯合調解中心聯合主席、粵港澳商事調解聯盟副主席、香港調解資歷評審協會有限公司理事、澳門科技大學和澳門城市大學客席高級講師、前海法院專家陪審員、首席調解培訓師、首席評審、資深國際調解專家及仲裁員。