經濟不景，樓市不好，租樓市場卻十分活躍，然而樓宇租賃糾紛也越來越多。較常見的租賃問題，莫過於在交收單位時的維修責任以及扣款爭議，主要原因可能在文字合約上較難詳列每項細節，或沒有經由物業代理講解跟進而自行安排租賃。最終在雙方不同的價值觀、條款的理解度及對合約的隱含條款一知半解下引起糾紛。其他常見的糾紛也有拖欠租金，租客沒有準時交租，更有租客失去聯絡。

當業主與租客發生租務糾紛時，很多時都不知所措，有部份更嚴重到鬧上法庭處理。這次和大家分享租務糾紛的處理方法，同時，也希望業主和租客可以了解更多避免租務糾紛的方法。

在網上看到一個典型的維修責任引發的租務糾紛。一位住客透過地產代理租住一個九龍區的大型屋苑單位，租約上列明業主會承包首三個月的電器維修，地產代理則表示交收前會檢查清楚。不過，在交鎖匙當日住客發現抽油煙機、微波爐、抽氣扇、熱水爐、冷氣機等均無法正常使用，他當時立刻向地產代理查詢維修事宜，並在入住後繼續多次與業主秘書進行交涉，惟過了一年後仍然有問題出現，例如冷氣機一壞再壞。後來，業主秘書告知將在兩個星期後更換冷氣，不過又拖了一個月仍未有人上門進行更換。

又過了一個月，住客收到家人通知，有聲稱冷氣維修師傅者擅闖花園，拍門要求進入單位進行冷氣維修，指這位師傅當自己家般「自出自入」。事主其後向業主秘書查詢，獲回覆指「業主而家話唔換，因合約講明三個月後唔包」，並沒有交代其裝修師傅擅闖單位之事宜。

更過份的是，地產代理亦表明不會再作跟進，事件讓客租非常憤怒——他感到自己被地產代理與業主欺凌，明知單位電器有損壞而不作維修，逼事主自費維修。住客其後曾求助地產代理公司、差餉物業估價署、地產代理監管局，亦無結果，他唯有慨歎現行的法律沒有保障租客。

其實，目前對業主與租客有甚麼保障？如何可以減少出現這些糾紛？下期和大家繼續分享。

撰文：羅偉雄博士（Dr. Francis Law）

資深國際商業顧問及糾紛解決專家，擁有近三十年公共行政、人事、衝突及國際貿易管理的經驗，為香港和解中心會長、內地－香港聯合調解中心聯合主席、粵港澳商事調解聯盟副主席、香港調解資歷評審協會有限公司理事、澳門科技大學和澳門城市大學客席高級講師、前海法院專家陪審員、首席調解培訓師、首席評審、資深國際調解專家及仲裁員。