上期從爭議解決及風險管理的專業角度評估了投資外國物業三個類別的風險，今期繼續評估餘下四個類別。

4.社區治安

香港地方比較小，而外國相對較大，社區也劃分得很仔細，相差兩三條街道，治安也有分別。歐洲給人的印象是多扒手，其中倫敦市中心尤其猖獗，較富裕的地段亦有較多的入屋爆竊案件。始終城市不同地段的治安截然不同，當地人會盡量避開「犯罪地段」，因為那裏通常有較多街童流連滋事。投資者可以在當地警方官方網站查看各地區的犯罪率。

5.經濟自由度

如果你需要物業貸款，便要尋找可承造外國物業按揭的銀行，比較按揭成數、息率、還款期，以及可以選擇的貸款貨幣。同時，投資者要考慮貨幣匯價，注意當地貨幣對港元的匯價走勢，這將影響投資外國物業的成本及投資回報。長遠而言，外國投資可以是遺產的一部分，所以應先了解當地的遺產法例及稅項。

6.物業管理

不少投資者會考慮投資現樓或樓花（即未建成的物業）。雖然，購買樓花可能會得到發展商的一些額外優惠，但投資者一般不會經常實地視察物業的興建情況，所以投資外國物業樓花的風險會更高。事實上，不時有媒體報道有外國物業「爛尾」，或項目貨不對辦的個案。另一方面，物業發展商和管理公司的商譽十分重要，而新樓是否會如期落成、物業的質量標準是否可信、過去有否跟承建商出現重大糾紛、管理服務水平及與住客 / 業主的管理糾紛等，也對物業價值有很大的影響。

7.物業監管機制

香港的監管機制是沒有規管外國的交易活動的權力，《地產代理條例》只規管香港物業交易。因此，投資外國物業時要格外謹慎，了解當地有沒有類似的監管機制。如果沒有的話，投資者的保障將非常有限，投資者或會蒙受重大損失。 做好上述投資外國物業風險的評估，將大大減低投資外國物業的風險。

下期將會為大家介紹香港一個為解決投資外國物業糾紛而設的專業機制。

撰文：羅偉雄博士（Dr. Francis Law）

資深國際商業顧問及糾紛解決專家，擁有近三十年公共行政、人事、衝突及國際貿易管理的經驗，為香港和解中心會長、內地－香港聯合調解中心聯合主席、粵港澳商事調解聯盟副主席、香港調解資歷評審協會有限公司理事、澳門科技大學和澳門城市大學客席高級講師、前海法院專家陪審員、首席調解培訓師、首席評審、資深國際調解專家及仲裁員。