上期分享時談到香港現時的樓宇租賃糾紛越來越多，一位住客遇上了因維修責任引發的租務糾紛，感覺十分委屈，投訴無門但又不知如何處理。今期，我們繼續討論有關業主與租客的保障和減少出現這些糾紛的方法。

業主與租客，其實同樣受到租務條例保障。一般而言，業主須負責外部及結構性的維修，租客則負責內部及非結構性的部份，但不包括因時間或自然損耗的損壞。租約條款會要求租戶有一定程度的維修和保養責任，而業主亦須履行外部及結構性維修的責任。

另一方面，在租客租用物業後，便享有「獨自佔有權」和「寧靜享用權」。因此在出租物業後，業主就算要入屋，亦要得到租客同意。如業主在未經租戶同意下進入單位，有機會違反隱私原則。《業主與租客（綜合）條例》亦有列明，業主及他的傭工及代理人可進入處所以作出必須的修葺。惟必須在任何合理時間內，進入並視察，以確定是否需要任何必須的修葺；及將入內視察的意圖以通知書送達租客後十四天，即可進入作為租賃標之處所以作出必須的修葺。

為了減少這類糾紛，租屋時有三大注意事項包括：

1.入住前先拍照作紀錄：根據地產代理監管局建議雙方將連同物業出租的傢俬電器拍照備檔，以免日後的爭拗。租戶亦應根據清單逐項檢查點算，並為住處的裝修或電器狀況拍照做紀錄。

2.留意保養及維修責任：一般而言，租客須負責內部及非結構性的部份。由於租客在租期有全部的權利持續佔用和處理物業，故租客能夠確定缺陷，並進行必要的維修工作，不能強求業主就其並不知悉或控制的損毁或問題負上責任。不過具體責任仍取決於業主及租客所協議的條款。地產代理監管局則建議，雙方協議在租約內訂明由哪一方負責保養和維修。

3.不要擅自改動原有屋內的傢俬和設置：如租戶希望更改原有設計或傢俬，應先與業主商量，並在租約列明交吉時是否需要保留或還原有這些改動。

下期和大家繼續分享更多處理這類糾紛的方法。

撰文：羅偉雄博士（Dr. Francis Law）

資深國際商業顧問及糾紛解決專家，擁有近三十年公共行政、人事、衝突及國際貿易管理的經驗，為香港和解中心會長、內地－香港聯合調解中心聯合主席、粵港澳商事調解聯盟副主席、香港調解資歷評審協會有限公司理事、澳門科技大學和澳門城市大學客席高級講師、前海法院專家陪審員、首席調解培訓師、首席評審、資深國際調解專家及仲裁員。