上期分享了三類常見的租賃糾紛和處理方法，今期和大家繼續分享第四類糾紛和以調解處理租賃糾紛的程序及優點。

4.違反物業使用規範

有的時候，業主在未充分評估租客背景的情況下就將物業出租，最終可能面臨租客違反物業用途規定的風險，進而引發糾紛。例如，一個原本是住宅用途的單位被業主無意中租給了希望在此經營生意的租戶，業主可能要承擔相應的法律責任。在更嚴重的情況下，如果房客在單位內從事非法活動，業主將面臨更高的風險。

解決方法：如果業主發現租戶未經批准擅自將單位用於協議以外的用途，應立即與租戶聯繫，要求其停止該行為。如果租戶不予理會，業主可以收集相關證據以證明租戶違約，然後進行申索。

以調解處理的程序及優點

無論業主或租戶發現有不合理或受屈的情況，可以使用專業的調解服務處理租賃糾紛。以調解處理的程序非常簡單，只須按下列的三個步驟，大部份可以在一至兩個月內輕鬆解決租賃糾紛。

第一步，向設有調解個案管理程序的專業調解中心，例如香港和解中心、香港國際調解中心和內地—香港聯合調解中心等諮詢調解服務和程序。專業調解中心會為業主或租戶評估糾紛的情況，解釋調解程序、優點、時間和費用等詳細資訊。一般情況可幫助業主和租戶減省百份之七十以上的費用和時間。當中心接納調解申請後，會向另一方發出調解書，調解程序亦在收到確認後正式開始。

第二步，調解管理經理會協調大家選擇合適的認可調解員，更會按照糾紛的複雜和所涉的法律程序，建議兩方是否需要聘用調解代理（律師），在特別的情況下，可以協調聘用專家提供獨立報告。由專業機構協調的委任認可調解員，是最為穩妥的安排，避免調解員和個別當事人或律師事務所可能出現的利益衝突，也可以方便調解中心監察整個調解過程。

第三步，調解管理經理和調解員會共同協調，文件收集、預備會議、正式調解會議和簽訂和解協議。根據統計，專業調解服務的和解率達百分之七十以上，而這服務會協助未能和解的當事人安排後續程序，為業主和租戶妥善解決糾紛。

撰文：羅偉雄博士（Dr. Francis Law）

資深國際商業顧問及糾紛解決專家，擁有近三十年公共行政、人事、衝突及國際貿易管理的經驗，為香港和解中心會長、內地－香港聯合調解中心聯合主席、粵港澳商事調解聯盟副主席、香港調解資歷評審協會有限公司理事、澳門科技大學和澳門城市大學客席高級講師、前海法院專家陪審員、首席調解培訓師、首席評審、資深國際調解專家及仲裁員。